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惠州下半年31个新项目超8万套新房入市!

来源:网易房产惠州 2021-07-06 18:02
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一方面全国严控“房住不炒”,多城调控收紧,深、莞楼市限购政策升级,楼市信贷资金管控趋严,利率普遍上扬;另一方面深圳都市圈规划、惠州轨道交通建设等利好政策拉动,土拍热度持续升温,2021年惠州楼市将在变数中前行。从供应层面来看,2021下半年惠州新建商品住宅潜在供应达842万㎡,品牌房企扎推,相互较劲竞争激烈,将考验房企的市场应变能力。

在政策持续高压、信贷环境收紧的环境下,叠加惠州严格执行市场监管,区域楼市表现出了回归理性的态势,网签成交量持续在低位徘徊,供应端也同样缩量,库存压力明显攀升。据中原数据统计显示,2021年上半年惠州新房供应面积为727.55万㎡,同比上升52%;惠州库存量为1525万㎡,同比上升8%,去化周期为14个月,同比去年基本持平。

据惠州中原地产统计,2021年下半年惠州潜在新增供应套数为81594套,新增供应面积约为841.97万㎡,较前两年的实际供应有所回落,但本次统计惠东县及龙门县未能大面积覆盖,因此预计潜在供应量仍有上浮空间,接下来,随着新增供应大规模释放,市场成交端乏力,市场库存压力将会逐渐攀升,未来的机遇与挑战并存,逆势而行需谨慎。

图:2015-2021年惠州市新房供应半年度走势(供应面积:万m?)

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7-8月或迎供应小高峰


从月度供应走势来看,今年上半年月度供应天悬地隔,其中4月份以262万㎡的供应量成为上半年的供应最高峰。

而从下半年潜在供应分布来看,下半年的供应将稳步放量,跟往年的9月高峰有所区别是,今年供应高峰预计集中在7月份,一定程度也可以看出,房企货量筹备较为充足,出货意愿也较高,同时叠加三道红线下的资金压力,出货速度也将保持较快动作,预计在7-8月再次迎接出货高峰期,市场的竞争格局将会加剧。

图:2020-2021年惠州市新房供应月度走势(供应面积:万㎡)

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四区保持供应主力  临莞临深区域开闸

潜在供应分布格局显示,2021年下半年四区保持供应主力地位。据统计,四区潜在供应量合计近600万㎡,占比全市80%以上。

其中大亚湾供应货量最多,达到225万㎡,区域集中推货,竞争与日俱增;仲恺区在城市更新的背景下,近两年一级市场交易活跃,众多项目逐渐入市,区域供货也将开闸放量;惠城区则保持稳健步伐,其中核心区域金山湖将有更多新项目新产品陆续亮相,缓解此前供不应求的局面;而惠东县作为区域供应主力的滨海片区,自2019-2020年的放量及片区需求的放缓,存在库存积压问题,片区供应相应的有所下降。

图:2021下半年惠州市区域供应分布图

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备注:龙门县、惠东县属弱监测区域,供应统计不完全

居住性产品为核心  高层产品占主导

就目前惠州楼市而言,仍是刚需性购房为主,局部区域逐渐倒向刚改性购房,供应端匹配以高层产品为主,别墅、公寓产品为补充。
据中原数据监测统计显示,2021年下半年预计新增高层产品77186万套,供应面积807万㎡,占全市新增供应面积96%;公寓产品预计新增供应3585套,供应面积为19万㎡;别墅产品预计新增供应823套,面积为16万㎡。

图:2021下半年惠州市各区域新增供应产品(单位:万㎡)

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31个新项目蓄势待发 惠城区以13个项目领跑全市

从近5年的土地成交数据来看,惠城区的土拍市场活跃,楼面价也多次刷新记录,仲恺区的17个城市更新单元也进行的如火如荼,两个区域近五年的经营性用地总成交建面均已超过千万方,据统计,2021年下半年全市有一定规模货量推出的项目约161个,其中全新项目31个,潜在供应面积153万㎡,占总潜在供应量的18%。

在区域分布上,惠城区纯新项目达13个,新项目个数据全市片区首位,潜在供应面积约51万㎡;大亚湾纯新项目有6个,潜在供应面积约33万㎡;惠阳区、仲恺区及博罗县纯新项目各4个,潜在供应面积在19-30万㎡之间。

图:2021下半年惠州市各区域新项目预计供应套数

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内容来源:惠州中原研究中心

本文来源:网易房产惠州 责任编辑: 曾菲菲_HZ05

编辑者:顾问找房

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